Uit elkaar met een koophuis: wat zijn jullie opties?

Bij een scheiding met een koophuis en een hypotheek komen drie hoofdroutes in beeld. De eerste route is samen verkopen: jullie zetten het huis te koop, lossen de hypotheek af en gaan allebei iets nieuws zoeken. Vaak het meest overzichtelijk, zeker als geen van beiden de lasten alleen wil of kan dragen.

De tweede route is dat één van jullie de ander uitkoopt en in het huis blijft wonen. Dat betekent dat de blijvende partner de hypotheek zelfstandig moet kunnen dragen, met de bank een nieuwe toetsing doorloopt en de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid laat ontslaan. Soms ideaal voor de kinderen, soms financieel niet haalbaar.

De derde route is een tussenoplossing: jullie houden het huis tijdelijk samen aan, bijvoorbeeld tot de markt rustiger is of tot de kinderen een schoolperiode hebben afgerond. Dat kan, mits jullie heldere afspraken maken over lasten, onderhoud en het moment van beslissen.

Welke route past, hangt af van inkomen, eigenwoningreserve, gevoel én wat de bank meewerkt. Je hoeft nu nog niet te kiezen, eerst even alles op een rij.

Als één van jullie in het huis blijft, moet de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid worden ontslagen. Dat is een formeel besluit van de bank: zij toetst of de blijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen, op basis van inkomen, vaste lasten en andere financiële verplichtingen. Pas als de bank schriftelijk akkoord gaat, ben je als vertrekkende partner echt los van de lening.

Is zelfstandig dragen op basis van inkomen niet haalbaar? Dan zijn er soms toch mogelijkheden, bijvoorbeeld door explainable inkomen mee te nemen, een gedeelte van de partneralimentatie als inkomen op te voeren, of door extra eigen middelen in te brengen. Elk gezin is anders, en elke bank kijkt net iets anders. Dat is precies waar de combinatie van mediation en financieel advies haar werk doet.

Meer achtergrond lees je op scheiden en de woning en bij fiscaal en financieel advies bij scheiding. Daar leggen we de rekenmodellen en de fiscale randvoorwaarden verder uit.

Vanaf het moment dat één van jullie de woning verlaat, gaat er een fiscale termijn lopen, vaak aangeduid als de twee-jaar termijn of de scheidingsregeling. In die periode mag de vertrekkende partner onder voorwaarden nog gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning, ook als hij of zij er niet meer woont. Na afloop van die termijn veranderen de fiscale spelregels: de woning kan dan voor de vertrekker naar box 3 verhuizen, met alle gevolgen van dien.

Daarnaast speelt de eigenwoningreserve een rol: een bedrag dat de Belastingdienst meeneemt uit een vorige woning naar een volgende. Bij een scheiding kan die reserve worden verdeeld, doorgeschoven of (deels) afgerekend. Dat klinkt technisch, en dat is het ook, maar het bepaalt wel hoeveel jullie straks fiscaal vriendelijk kunnen herfinancieren of doorlenen.

Omdat de fiscale, hypothecaire en alimentatieafspraken bij elkaar komen, is het slim om dit als één geheel te bekijken. Meer over de fiscale kant vind je op fiscaal en financieel advies bij scheiding. De link met de partner- en kinderbijdragen lees je bij alimentatie bij scheiding.